Eine Rohrverstopfung kann das Leben in einer Mietwohnung erheblich erschweren, da alltägliche Verrichtungen wie Duschen, Abwaschen oder die Nutzung der Toilette unmöglich werden. Besonders unangenehm wird es, wenn die Toilette überläuft und sich der Inhalt in der Wohnung verteilt. Oft ist die Beauftragung eines Fachmanns notwendig, was mit erheblichen Kosten verbunden sein kann. Dieser Beitrag beleuchtet, wann der Vermieter und wann der Mieter für die Beseitigung einer Rohrverstopfung aufkommen muss.
Die Zuständigkeit für die Beseitigung von Rohrverstopfungen
Grundsätzliche Pflicht des Vermieters
Der Vermieter ist grundsätzlich dafür verantwortlich, die Mietsache während der gesamten Mietdauer in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und dem Mieter die uneingeschränkte Nutzung zu ermöglichen. Funktionierende Rohre gehören zu dieser Instandhaltungspflicht. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Mieter die Verstopfung schuldhaft verursacht hat.
Rohrverstopfung ist keine "Kleinreparatur"
Eine im Mietvertrag vereinbarte Kleinreparaturenklausel berechtigt den Vermieter nicht dazu, die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung auf den Mieter abzuwälzen. Unter Kleinreparaturen fallen lediglich kleinere Instandsetzungen an Installationsgeräten für Strom, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z. B. Wasserhähne, Lichtschalter). Wasser- und Abwasserrohre fallen begrifflich nicht darunter.
Haftung des Mieters bei schuldhafter Verursachung
Der Mieter muss die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung tragen, wenn er diese schuldhaft verursacht hat. Die normale Nutzung der Wohnung stellt jedoch keine schuldhafte Pflichtverletzung dar. Die Abgrenzung ist oft schwierig und wird von der Rechtsprechung im Einzelfall entschieden.
Gemäß § 538 BGB haftet der Mieter nicht für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Hat der Mieter sich vertragsgemäß verhalten und es kommt dennoch zu einer Verstopfung, muss er die Kosten nicht tragen.
Hat der Mieter die Verstopfung jedoch schuldhaft verursacht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Er haftet auch für das Verschulden seiner Familienangehörigen oder Gäste.
Beispiele aus der Rechtsprechung
Gerichte entscheiden die Fälle je nach Einzelfall. Folgende Beispiele verdeutlichen die Abgrenzung:
- Findet ein Handwerker im verstopften Rohr Damenbinden oder Babywindeln, gehört dies nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch.
- Das Gleiche gilt, wenn der Mieter eine große Menge Toilettenpapier ohne zwischenzeitliche Spülung in die Toilette wirft.
- Bei Verstopfungen durch fettige Essensreste oder Haare ist die Abgrenzung zur vertragswidrigen Nutzung nicht immer eindeutig und hängt vom Einzelfall, der Dauer und der Menge ab.
- Eine Verstopfung durch Kalkablagerungen ist unstreitig kein Verschulden des Mieters.
Einsatz von Fachleuten und Kostenübernahme
Eine Rohrverstopfung stellt grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter muss dem Vermieter zunächst die Möglichkeit geben, den Mangel zu beseitigen. Erst wenn der Vermieter nicht reagiert und in Verzug gerät, darf der Mieter einen Handwerker beauftragen.
Im Falle einer Notmaßnahme, beispielsweise bei drohender Überschwemmung, muss der Mieter jedoch sofort handeln und den Handwerker rufen, insbesondere wenn der Vermieter nicht erreichbar ist.
Gemäß § 536 a Abs. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Ersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Dies erfordert in der Regel eine Aufforderung an den Vermieter zur Mangelbeseitigung mit angemessener Fristsetzung und der Ankündigung, den Mangel danach selbst beheben zu lassen.
Da die Rohrreinigung meist keine Notmaßnahme ist, sollte der Mieter dem Vermieter zunächst die Möglichkeit zur Selbstbehebung einräumen.
Beweislast im Streitfall
Kommt es zu einem Rechtsstreit, muss der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache der Verstopfung nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt, beispielsweise Mängel der Bausubstanz. Gelingt ihm dieser Nachweis, kann sich der Mieter hinsichtlich einer vertragswidrigen Verursachung und seines Verschuldens entlasten. Der Mieter haftet nicht nur für eigenes Verhalten, sondern auch für das seiner Familienangehörigen oder Besucher.
Haftung für Rohre außerhalb der Wohnung
In Mehrparteienhäusern gestaltet sich die Ermittlung des Verursachers bei Verstopfungen von Rohren außerhalb einzelner Wohnungen oft schwierig. Die grundsätzlichen Haftungsregeln bleiben jedoch bestehen. Kann der Vermieter den Verursacher nachweisen, kann er diesen in Anspruch nehmen. Gelingt der Nachweis nicht, muss der Vermieter die Kosten tragen. Klauseln im Mietvertrag, die eine anteilige Haftung aller Mieter vorsehen, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, sind als Formularklausel unwirksam.
Versicherungen und Rohrverstopfungen
Die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung werden nicht immer von Versicherungen übernommen. Dennoch können verschiedene Policen greifen, insbesondere bei Folgeschäden.
Hausratversicherung
Die Hausratversicherung deckt Schäden am persönlichen Inventar ab. Wenn durch eine Rohrverstopfung Möbel, elektronische Geräte oder andere Gegenstände beschädigt werden, können diese Schäden übernommen werden.
Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung schützt bauliche Elemente wie Wände, Rohre und fest verbundene Einrichtungen. Ob eine Rohrverstopfung selbst versichert ist, hängt von den individuellen Vertragsbedingungen ab. Oft sind jedoch Folgeschäden durch Leitungswasser, die aus einer Verstopfung resultieren, abgedeckt.
Wohngebäude- und Hausratversicherung: wozu benötige ich die?
Private Haftpflichtversicherung
Die private Haftpflichtversicherung kann einspringen, wenn eine Verstopfung durch Fahrlässigkeit des Mieters entsteht und dadurch Dritte (z. B. Nachbarn oder Gemeinschaftsbereiche) geschädigt werden. Dies gilt jedoch nur, wenn Dritte betroffen sind.
Gebäudehaftpflichtversicherung
In Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen kann eine Gebäudehaftpflichtversicherung bestimmte Schäden abdecken, die das Gebäude und möglicherweise mehrere Parteien betreffen.
Vorbeugung von Rohrverstopfungen
Um kostspielige Rohrreinigungen zu vermeiden, sollten bestimmte Verhaltensweisen beachtet werden:
- Hygieneartikel wie Feuchttücher, Damenbinden oder Tampons gehören nicht in die Toilette, da sie sich nicht auflösen und das Rohrsystem verstopfen können.
- Essensreste, Fette und Öle sollten nicht in den Abfluss gelangen, da sie sich ablagern und das Rohr verengen können.
- Haare und Seifenreste im Badezimmer sammeln sich an und können zu Verstopfungen führen. Die Verwendung von Haarfängern kann hier Abhilfe schaffen.
- Regelmäßige präventive Reinigung der Abflüsse kann leichte Ablagerungen entfernen, bevor sie zu Problemen werden.
Für Hauseigentümer ist eine regelmäßige Wartung der Abwasserleitungen, beispielsweise durch Kamerainspektionen, empfehlenswert.
Fazit
Funktionsfähige Rohre sind Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Ohne besondere Umstände oder ein Verschulden des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, eine Rohrverstopfung zu beseitigen und die Kosten zu tragen. Nur wenn eine Pflichtverletzung des Mieters nachweisbar ist, muss dieser die Kosten übernehmen.
Bei Folgeschäden, wie beschädigten Möbeln oder Teppichen, hängt die Kostenübernahme davon ab, wer den ursprünglichen Mangel zu verantworten hat. Ein Mieter, der versucht, eine Verstopfung selbst zu beheben und dabei weiteren Schaden verursacht, haftet für sämtliche Schäden.
tags: #rohrverstopfung #wegen #feuchttuchern #greift #haftpflichtversicherung